Оформлення договірних орендних земельних відносин

Особливості передачі земельної ділянки, що перебуває у державній та комунальній власності, в оренду у тому, що відповідно до статті 124 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі — Земельний кодекс) передача в оренду земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 Земельного кодексу.

Договір оренди землі (далі — Договір) укладають лише в письмовій формі. Типовий Договір затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.

Вихідні та робочі 2020

Основні вимоги до форми та умов Договору

Основні вимоги до форми та умов Договору визначено Цивільним кодексом України від 16.01.2003 № 435-IV, Земельним кодексом та спеціальним нормативно-правовим актом щодо оренди земельних ділянок — Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон № 161).

Статтею 15 Закону № 161 визначено істотні умови Договору, дотримання яких є обов’язковим під час його укладення. Ці умови є розділами договору, зокрема:

• об’єкт оренди
• строк дії
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.​

У Договорі вказують кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки, що є об’єктом оренди. Межі та місце розташування земельної ділянки, що передають в оренду, зазначають на плані, який додають до Договору. Орендодавець також має підтвердити відповідними документами, що земельна ділянка належить йому на правах власності.

Слід зазначити, що орендодавець зобов’язується передати орендареві в строкове володіння і користування земельну ділянку на платній основі для її господарського використання, а орендар зобов’язується прийняти таку земельну ділянку, використовувати її відповідно до цільового призначення та сплачувати орендну плату.

Відповідно до частини четвертої статті 93 Земельного кодексу строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Статтею 19 Закону № 161 визначено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до частини другої статті 21 Закону № 161 розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у Договорі (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

У Договорі має бути чітко визначено порядок розрахунків, а саме:

• розмір орендної плати, що сплачують за користування земельною ділянкою (зокрема вартість орендної плати за 1 м², загальна площа земельної ділянки в м², сума орендної плати у грн.)
• загальна сума орендної плати та періодичність її сплати.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У Договорі також слід зазначити, що розмір орендної плати та умови її сплати можна переглядати за згодою Сторін, що оформлюють додатковою угодою до Договору на підставах, визначених чинним законодавством.

У разі збільшення розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо законами України буде збільшено розмір земельного податку, а орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

На підставі частини першої статті 24 Закону № 161 орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з Договором.

Щодо сторін Договору, то в цілому в законодавстві не встановлено обмежень щодо того, хто може бути орендарем земельної ділянки. Проте у випадку оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення певні обмеження все ж таки існують.

Отже, обов’язком орендаря є використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, яке зазначене в Договорі та визначене на підставі документації із землеустрою.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Нецільове використання земельної ділянки може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів
• додержання державних стандартів, норм і правил
• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються
• своєчасного внесення орендної плати.

Орендар, у свою чергу, зобов’язаний:

• приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку
• виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі
• дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
• у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Якщо орендар проводить роботи з поліпшення стану земельної ділянки, орендодавець має відшкодовувати йому витрати на проведення цих робіт на умовах, які оформляють додатковою угодою до Договору.

Земельну ділянку передають орендареві шляхом підписання сторонами Договору акта прийому-передачі, який є невід’ємною частиною Договору.

У Договорі необхідно зазначити, в який термін після закінчення строку його дії необхідно повернути земельну ділянку орендодавцю.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Орендар має повернути орендодавцю земельну ділянку в стані, не гіршому, ніж до отримання її в оренду.

Орендодавець має засвідчити, що земельна ділянка не перебуває в заставі, оренді та до неї відсутні обмеження.

У цьому розділі Договору необхідно зазначити, що сторони не несуть відповідальності за порушення своїх зобов’язань, якщо воно сталося не з їх вини. Сторона вважається невинною, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів для належного виконання зобов’язання.

Сторони несуть відповідальність у випадку порушення своїх зобов’язань за Договором, визначену у ньому та чинним законодавством України.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! У цьому розділі необхідно зазначити, що сторони також несуть відповідальність за розірвання Договору в односторонньому порядку.

Частиною четвертою статті 31 Закону № 161 визначено, що розірвання Договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або Договором. Водночас слід звернути увагу, що у самому Договорі можна передбачати підстави його розірвання в односторонньому порядку (наприклад, умовами розірвання Договору можуть бути: передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця, несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці тощо).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Орендодавець несе відповідальність за недоліки земельної ділянки, що не були обумовлені ним у Договорі, але які суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати зменшення орендної плати, відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки або ж вимагати дострокового розірвання цього Договору.

У Договорі обов’язково необхідно вказати на відповідальність за дії чи бездіяльність орендаря, що можуть призвести до деградації, забруднення, зниження родючості земельної ділянки, а також суму відшкодування орендодавцю за заподіяну шкоду. За ризики випадкового знищення земельної ділянки несе особа, яка в цей час нею користувалися.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Відсутність у Договорі хоча б однієї істотної умови є підставою для відмови у його державній реєстрації та може бути наслідком визнання цього Договору недійсним.

• якісний стан земельних угідь
• порядок виконання зобов’язань сторін
• порядок страхування об’єкта оренди
• порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони та поліпшення об’єкта оренди
• проведення меліоративних робіт
• обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії Договору.

Набуття чинності Договором

Договір укладають шляхом його підписання, чим сторони засвідчують свою згоду щодо всіх істотних умов.

Договір набуває чинності лише після здійснення процедури державної реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках Договору. Один зареєстрований примірник Договору зберігають в органі, який здійснив його реєстрацію, інші передають сторонам, по одному примірнику для кожного.

Фактично процедура державної реєстрації Договорів визначається актами центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Окрім того, відповідно до статті 14 Закону № 161 Договір за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Отже, Договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами, нотаріального посвідчення за місцем знаходження земельної ділянки та державної реєстрації цього Договору.

Використання коштів, отриманих від оренди землі

Загальні регламенти формування та використання бюджетних коштів, зокрема й спеціального фонду, до якого надходять кошти від оренди землі, встановлено статтею 13 Бюджетного кодексу України від 08.07.2010 № 2456-VI (БК).

Відповідно до БК та інших нормативних документів, які регулюють правовідносини у зазначеній сфері, фінансово-господарська діяльність навчального закладу здійснюється за рахунок коштів державного бюджету та передбачає використання коштів згідно з паспортом бюджетної програми та кошторисом навчального закладу, затвердженим вищою організацією.

Особливістю спеціального фонду кошторису є те, що фінансування конкретних заходів можна здійснювати лише в межах коштів, що надійшли до спеціального фонду на реалізацію пріоритетних заходів, пов’язаних з виконанням навчальним закладом основних функцій, згідно з паспортом бюджетної програми.

Кошти, отримані навчальним закладом від господарської або виробничої діяльності, зокрема від оренди землі, можна використовувати за погодженням з органом вищого рівня згідно з бюджетним законодавством, що відповідають:

• напрямам використання бюджетних коштів, визначених у паспорті бюджетної програми або порядку використання коштів
• бюджетним асигнуванням (розпису бюджету, кошторису, плану використання бюджетних коштів).

Сезонні справи на відмінно: ВЕРЕСЕНЬ

Ніна ОмельяненкоШеф-редактор управлінських видань Експертус Освіта

Кожен вересень для керівника — новий старт. Як організувати освітній процес та роботу з кадрами без помилок?

Уникнути помилок

Додаток

Приклад заповнення договору оренди земельної ділянки

Договір оренди земельної ділянки

м. Київ « 15 » жовтня 2014 року

Навчально-виховний комплекс «Перспектива» , що знаходиться
за адресою вул. Високогірна, 15 , в особі керівника навчального закладу
(далі — Орендодавець), що діє на підставі Статуту навчально-виховного
комплексу «Перспектива» , з одного боку, та ТОВ «Альянс» ,
що знаходиться за адресою вул. Садова, 56 , в особі керівника фермерського господарства (далі — Орендар), що діє на підставі Статуту, з другого боку (далі — Сторони), уклали цей договір оренди земельної ділянки (далі — Договір) про таке:

1. Предмет договору

1.1. Орендодавець зобов’язується передати Орендареві в строкове володіння і користування земельну ділянку на платній основі для її господарського використання шляхом підписання сторонами акта прийому-передачі, а Орендар зобов’язується прийняти таку земельну ділянку, використовувати її відповідно до цільового призначення та сплачувати орендну плату.

1.2. Предметом цього Договору є земельна ділянка загальної площею 100 м², вартістю 80 тис. грн., розташована за адресою вул. Високогірна, 15 ,
призначена для сільськогосподарського використання .

Межі та місце розташування земельної ділянки, що передають в оренду, зазначені в плані, що додано до Договору.

1.3. Земельна ділянка належить Орендодавцю на правах власності, що підтверджується такими документами: кадастровий номер 111111, рішення виконавчого комітету від 01.02.2010 № 15.

Орендодавець підтверджує, що земельна ділянка не знаходиться в заставі, оренді, та до неї відсутні обмеження.

2. Права і обов’язки Сторін

2.1. Орендодавець зобов’язаний:

• протягом 10 днів після підписання цього Договору передати земельну ділянку Орендареві у стані, придатному для використання за цільовим призначенням відповідно до умов Договору;
• не перешкоджати Орендареві у користуванні земельною ділянкою;
• у разі проведення Орендарем робіт із поліпшення стану земельної ділянки відшкодовувати йому витрати на проведення цих робіт на умовах, які оформлюють додатковою угодою до цього Договору.

2.2. Орендодавець має право:

• вимагати від Орендаря в повному розмірі та своєчасно проводити орендну плату;
• вимагати від Орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням;
• вимагати від Орендаря збереження родючості ґрунтів та додержання правил екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;
• вимагати від Орендаря додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняють;
• давати письмову згоду Орендарю на закладання багаторічних насаджень, будування водойм та ставків, здійснення у встановленому порядку осушувальних, зрошувальних та інших меліоративних робіт.

2.3. Орендар зобов’язаний:

• використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням;
• повністю та своєчасно платити Орендодавцю орендну плату згідно з умовами, передбаченими цим Договором;
• виконувати вимоги законодавства про охорону довкілля;
• не порушувати права землекористувачів та власників суміжних земельних ділянок, дотримуватися правил добросусідства;
• зберігати корисні властивості землі та підвищувати родючість ґрунтів;
• своєчасно, згідно з чинним законодавством, надавати відповідним органам дані про використання земель та інших природних ресурсів;
• після закінчення строку дії цього Договору повернути Орендодавцю протягом 5 днів земельну ділянку в стані, не гіршому, ніж до отримання її в оренду.

2.4. Орендар має право:

• при використанні земельної ділянки самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності;
• протягом 5 днів після набуття чинності цим Договором приступити до використання земельної ділянки;
• вимагати від Орендодавця усунення перешкод, які заважають здійсненню його прав за цим Договором;
• для власних потреб використовувати наявні на земельній ділянці торф, лісові угіддя, водні об’єкти, а також інші корисні властивості землі;
• розпоряджатися виробленою на земельній ділянці сільськогосподарською продукцією;
• за письмовою згодою Орендодавця проводити закладання багаторічних насаджень, будувати ставки та водойми, здійснювати у встановленому порядку осушувальні, зрошувальні та інші меліоративні роботи.
• на умовах, визначених за згодою Сторін, отримувати відшкодування витрат на проведення робіт з поліпшення стану земельної ділянки на умовах, визначених за згодою Сторін.

3. Порядок розрахунків

3.1. За користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцеві орендну плату.

3.2. Вартість орендної плати становить 20 грн. за 1 м², загальна площа земельної ділянки 100 м², сума орендної плати становить 2000 грн., крім того ПДВ 20% — 400 грн. Загальна сума орендної плати становить 2400 грн.

3.3. Орендну плату сплачують кожний місяць на розрахунковий рахунок Орендодавця до 10 числа наступного місяця.

3.4. Розмір орендної плати та умови її сплати можна переглядати за згодою Сторін, що оформлюється додатковою угодою до цього Договору на підставах, визначених відповідним чинним законодавством.

3.5. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо законами України буде збільшено розмір земельного податку.

3.6. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

4. Відповідальність Сторін

4.1. Сторони несуть відповідальність у випадку порушення своїх зобов’язань за цим Договором, визначену цим Договором та чинним законодавством в Україні.

4.2. Сторони не несуть відповідальності за порушення своїх зобов’язань, якщо вони сталися не з їх вини. Сторону вважають невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів для належного виконання зобов’язання.

4.3. Сторони несуть відповідальність за розірвання цього Договору в односторонньому порядку.

4.4. Орендодавець несе відповідальність за недоліки земельної ділянки, що не були обумовлені ним у цьому Договорі, але які суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки. У разі виявлення таких недоліків Орендар має право вимагати:

• зменшення орендної плати;
• відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;
• дострокового розірвання цього Договору.

4.5. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, що виникли через недоліки переданої в оренду земельної ділянки, якщо про такі недоліки зазначено в цьому Договорі.

4.6. Якщо дії чи бездіяльність Орендаря призвели до деградації, забруднення, зниження родючості земельної ділянки, то він має відшкодувати Орендодавцю заподіяну шкоду.

4.7. У разі відмови Орендаря від виконання умов Договору Орендодавець має право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 2 місяці з моменту підписання Договору, якщо відмова не пов’язана з порушенням Орендодавцем цього Договору.

4.8. За прострочення внесення орендної плати Орендодавець має право стягнути з Орендаря пеню в розмірі 10% загальної суми орендної плати .

4.9. Ризик випадкового знищення земельної ділянки несе особа, яка в цей час користувалася нею.

5. Вирішення спорів

5.1. Усі спори, пов’язані з цим Договором, розв’язують шляхом переговорів. Якщо згоди не досягнуто, спори розв’язують у судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.

6. Особливі умови

6.1. Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи втрачають юридичну силу.

6.2. Усі зміни в Договір вносять за взаємною згодою Сторін та оформлюють додатковою угодою до цього Договору.

6.3. Зміни та доповнення, додаткові угоди та додатки до цього Договору є його невід’ємною частиною і мають юридичну силу в разі, якщо вони викладені у письмовій формі та оформлені відповідно до законодавства України.

6.4. Усі правовідносини, що виникають у зв’язку з виконанням умов цього Договору і не врегульовані ним, регламентуються законодавством України.

6.5. Договір складений українською мовою у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу та надаються по одному для кожної зі Сторін.

7. Строк дії договору

7.1. Цей Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами, нотаріального посвідчення за місцем знаходження земельної ділянки, державної реєстрації цього Договору та діє до 2020 року.

7.2. Договір може бути розірваний за взаємною згодою Сторін або на вимогу однієї зі Сторін достроково за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобов’язань за цим Договором, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки.

7.3. Договір припиняється у разі:

• закінчення строку дії Договору;
• одержання Орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України;
• примусового вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законодавством України;
• смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі.

7.4. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи Орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання цього Договору оренди.

8. Місцезнаходження та реквізити сторін

Невід’ємними частинами договору оренди землі є:

• план або схема земельної ділянки, яку передають в оренду
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів
• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості)
• акт приймання­передачі об’єкта оренди
• проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення

Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.